【单选题】
1、某市房地产开发企业2023年开发一期住宅楼，已知一期项目在完成了全部拆迁以及前期工程后只开发了一半土地，住宅楼当期已完工并销售了90％。已知该企业计入房地产开发成本中的有：拆迁补偿费900万元，前期工程费100万元，建筑工程费1100万元，基础设施费200万元，公共配套设施费300万元，开发间接费用250万元，银行借款利息200万元，那么该企业当年清算土地增值税时，可以扣除的房地产开发成本为（　）万元。
A.2115
B.2850
C.2565
D.2745

正确答案：A
答案解析
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。可扣除的房地产开发成本＝[(900＋100)×50％＋1100＋200＋300＋250]×90％＝2115（万元）。
【点评】房地产企业销售房地产项目扣除项目的确定
（一）取得土地使用权所支付的金额    纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
【提示1】地价款：出让方式为支付的土地出让金，划拨方式为按规定补缴的出让金，转让方式为支付的地价款。
【提示2】费用：取得土地使用权过程中的登记、过户手续费及契税等税费。
【提示3】土地闲置费不得扣除。
（二）房地产开发成本    （1）土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
【提示1】房地产开发企业开发新房精装修费用可扣除；预提费用，除另有规定外，不得扣除。
【提示2】质量保证金如计入发票中，则可以扣除。
【提示3】纳税人接受建筑安装服务取得增值税发票应备注建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入扣除。
（三）房地产开发费用    与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
不按账簿金额扣除，应计算扣除。
（1）能按项目计算分摊利息，并能提供金融机构证明的：
开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×5％以内
（2）不能按项目计算分摊利息，或不能提供金融机构证明的：
开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10％以内
【提示1】全用自有资金，没有利息支出的，按方法2扣除。
【提示2】利息计入开发成本的，应调整至开发费用扣除。
【提示3】利息注意两点：
①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。
【提示4】5％或10％的比例为扣除上限，各地具体扣除计算比例可能低于该数值。
（四）转让有关税金    （1）房企：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
（2）其他企业：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
【提示1】印花税按“产权转移书据”以0.5‰税率计算；房企销售开发项目不得扣除印花税。
【提示2】收入不含增值税，扣除也不能扣增值税。
【提示3】房企实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。不能分清的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除。
【提示4】扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。
（五）其他扣除项目    加计扣除费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×20％
【提示1】仅限房企销售开发项目享受，非房企无此项扣除，房企不开发也无此项扣除。
【提示2】县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如计入房价中向购买方一并收取，可作为收入计税；在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。如未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作为收入；代收费用不得在收入中扣除。
存量房扣除项目的确定

（一）评估法    1.取得土地使用权支付的金额（含买地契税） 
未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除
2.旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
重置成本价：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润
含：评估费 不含：买房契税
因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣
3.与转让有关的税金
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税
（二）发票法    1.1票+2加计＝发票价×（1＋5％×年数）
年数：购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
2.与转让有关的税金
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税
注意：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％基数
（三）核定法    对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收

考察知识点
房地产开发成本